| 探索全新开发营销模式积极应对房地产市场寒流 |
| 金年会房地产、博义房地产董事长张培龙访谈录 |
|
|
|
| 金年会集团 2015-12-4 8:41:58 您是第 3118 位读者 |
|
|
金年会（集团）房地产开发有限公司成立于2003年10月21日，是金年会集团的下属子公司，贰级资质，注册资金5000万元。公司累计开发面积约97万㎡，在建项目有滨河家园项目、佳润尚城项目、北岩限价房项目、高平限价房项目和滨河湾项目，竣工项目有晓庄职住楼项目。
博义房地产开发有限公司成立于2009年12月15日，是金年会集团的下属全资子公司，叁级资质，注册资金40000万元。公司累计开发面积33万㎡，在建项目有海棠家园项目、物流园区商业楼项目和前进路旧城改造项目。
金年会房地产、博义房地产两公司的成功运营，是金年会集团转型发展的成功典型，也是地面企业中连年盈利的重要支柱企业。行业形势持续低迷以来，两公司努力探索全新的开发营销模式，积极加快项目建设进度，实现了稳步发展。
No.1 企业生产经营现状如何？
今年以来，在房地产市场整体表现低迷的形势下。两公司坚持把安全工作放在一切工作首位，紧紧围绕全年工作目标总体要求，认真分析判断行业形势，加快项目运作步伐，强化市场销售力度，取得了良好的经济效益和社会效益，各项工作都保持了平稳运行态势，还先后荣获省级、市级多项荣誉。截至10月底，金年会房地产总资产133419万元，净资产9859万元，营业收入15276万元；博义房地产总资产128083万元，净资产46568万元，营业收入925万元。
No.2 当前，企业经营中存在的困难有哪些？
两公司各项目工程进度基本实现了按计划推进，但在生产经营和项目建设中仍然存在一些难题需要破解。
一是房地产行业持续低迷。随着煤炭形势的持续下滑，住宅产业危机不断恶化。截止2015年初，晋城市房地产市场库存总量约合住宅8万套，按现有销售速度，需10年左右才能消化，房企经营日趋艰难。海棠家园项目所在太原市场竞争呈现白热化态势并随着城中村的改造，商业综合体的出现也使得后期商业市场竞争更为激烈。据不完全统计，在售以及待售的商业综合体项目总量达300万方，潜在供应量为52万方，商业地产竞争呈现白热化的态势。可见，房地产行业危机才刚刚显现，而真正的严冬也即将来临。
二是项目销售阻力重重。今年以来，虽然政府出台了降准降息、放松住房公积金贷款等拉动行业发展的政策，但效果并不明显。两公司在售项目的商品房成交量较去年同期基本持平、商业成交量与去年同期相比呈下降态势，严重影响了资金回笼速度。滨河家园、佳润尚城、海棠家园项目的建筑品质属高端定位，销售价格较高，在外部市场降价的环境下，出现了退房现象，流失了很多潜在客户。
三是土地储备有待加强。金年会房地产、博义房地产各在建项目的收尾工作分别预计在2017年、2019年底全部完成，要确保两公司可持续发展，必须在土地储备上下功夫。
No.3 近年来，采取的措施及取得的成效有哪些？
我们采取的措施主要有夯实安全管理基础、强化企业综合素质、培育金年会品牌优势，形成了一个现实可行、运行有效的管理体系，推进了企业的稳步发展。
一是构建安全长效机制，全面夯实安全管理基础。结合项目安全生产实际，制定了《安全生产挂牌督办责任制》、《施工现场安全生产检查处罚办法》等安全管理规章制度，为项目安全生产奠定了制度保障。层层建立安全生产责任制，形成了“公司—项目部—施工单位”环环相扣的三级安全管理模式。通过公司例行检查、部室捆绑监管、项目部自查等多渠道隐患排查形式，多方位加强隐患排查，使责任区负责人具体落实、捆绑部室监管、安全质监部例查等多层次监管落实，确保了各项目的安全稳定。
二是推进内部精细化管理，强化企业综合素质。我们一方面强化项目现场管理。以项目建设为中心，加强部门联动，实现专业技术与现场管理的有机结合，使各项工作快速推进；加强“三方”沟通和协调，及时发现项目管理中存在的问题，积极研究拿出切实可行的解决措施，掌握工作主动权。另一方面强化工程质量管理。通过“事前规范预控、事中监控调整、事后分析总结”的质量管理模式，保证了工程质量的达标达效和合格验收。同时，建立健全企业管理制度，金年会房地产共修订各类管理规章制度50余项，已形成一套适合自身发展的管理规章制度体系，成为金年会同行业借鉴的典范。
三是提升建筑品质，培育金年会品牌优势。我们注重着眼全局，抢抓发展机遇，加强项目质量管理、进度管理和安全管理，科学组织生产，稳步推进了各项目施工建设。由于项目管理上的精益求精，成就了佳润尚城项目、滨河家园项目的卓越品质，培育了金年会品牌优势。晋城市区的佳润尚城小区住户给予高度评价，被誉为晋城市的标杆小区，引领着市区的建筑风尚。阳城县的滨河家园项目以其卓越的品质赢得了市场和业主，引领了阳城房产建筑的新风潮，并已成为阳城县首屈一指的标志性建筑。太原的海棠家园小区环境优美、安全方便、处处体现人文关怀,是山西首席家文化主题社区,“金年会地产”已成为省城地产中一面独特的旗帜。
No.4 面对房地产市场下行压力，如何积极应对？
面对持续低迷的房地产市场，我们要提振信心保生产、挖潜增效重管控、紧盯市场促销售，只有这样企业才能渡过难关，得以持续发展。
一是提振信心保生产。房地产行业在经历了快速增长后，逐渐趋于理性回归。虽然当前市场较为疲软低迷，公司各项目销售压力很大，但是我们不能气馁，而要提振信心，以超常的勇气和智慧破解发展难题，促进项目建设和市场销售。
二是挖潜增效重管控。从前期调研、规划设计、工程招投标、工程施工过程四个阶段严格控制成本。在前期调研阶段，对地块进行充分调查、论证，确保项目的可行性、可操作性和盈利性。在规划设计阶段，用动态分析方法进行多方案技术经济比较，最终优化设计方案，从源头上节约成本。在工程招投标阶段，通过对投标人的资质证件、施工质量、资金周转等因素及投标文件相关数据的准确性进行审查，严格控制工程成本；加强合同管理，设定合理的风险系数，将风险控制在一定范围内。在工程施工过程，加强工期管理，严格控制变更、现场签证及各种预算外费用，加强隐蔽工程记录，对工程造价做到心中有数。
三是紧盯市场促销售。中央“十三五”规划明确了房地产行业的发展思路，即增加有效供给、改善住宅质量、提升人居环境，从求“量”到重“质”，标志着房地产发展进入到了更加良性和发达的阶段。我们要主动应对行业遇冷挑战，积极探索体验式销售、互联网销售等一些新的营销模式，加快销售力度，确保资金尽快回笼。
NO.5 企业发展战略构想？
在高库存、高竞争的市场环境下，我们将充分借助政策东风，利用晋城市推进城镇化发展的大好时机以及金年会集团对现代服务业在政策方面的各种优势，抓好拿地时机、产品定位、营销手段、金融渠道、成本控制五大环节，预计在“十三五”期间，金年会房地产、博义房地产开发建筑面积分别为30万平方米、50万平方米，继续在金年会同行业发挥标杆示范作用，实现公司发展新局面，为百年金年会、美丽金年会的实现贡献力量。
NO.6 新常态下，您的个人追求与抱负是什么？
作为企业负责人，我将一如既往地把精力放在干事创业上，竭尽全力促进项目建设，提高两公司职工生活水平，担负起应有的社会责任，继续打造卓越的金年会地产品牌，为集团公司的发展贡献自己的力量。 |
|
|
公安备案 14050002000771